Erst mit der Eintragung in das Grundbuch werden Sie als Käufer:in einer Immobilie rechtmäßig Eigentümer:in. Doch in der Regel dauert es nach dem Abschluss eines Kaufvertrages einige Zeit, bis Sie als Eigentümer:in in das Grundbuch eingetragen werden. Für diese Zwischenzeit tritt die 💡AUFLASSUNGSVORMERKUNG 💡 in Kraft und schützt Sie davor, dass
Soll eine Immobilie den Eigentümer:in wechseln, steht als finaler Schritt der Notartermin und die Beurkundung an. Beurkundung bedeutet in diesem Zusammenhang, dass der Notar:in den Kaufvertrag aufsetzt, welcher die Rechtmäßigkeit der Vereinbarungen, Handlungen oder Aussagen der beteiligten Personen nachweist. Ohne die Beurkundung kann das Eigentum von Immobilien nicht übertragen werden.
Wir erläutern Ihnen kurz, wie der Besuch zwecks Beurkundung beim Notar:in abläuft:
Courtage kommt von französisch „courtier“= Makler, Agent.
Häufig wird der Begriff gleichbedeutend mit Provision verwendet. Sowohl Maklercourtage, als auch Maklerprovision bezeichnen eine erfolgsabhängige Gebühr, die ein Makler:in für erbrachte Nachweis- und/oder Vermittlungsleistungen erhält.
Achtung: Neuregelung der Maklerprovision ab Dezember 2020
Der Deutsche Bundestag hat im Juni 2020 das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ beschlossen.
Theorie
Eine Dienstbarkeit bedeutet für den Eigentümer:in eines dienenden Grundstücks immer eine Einschränkung der Grundstücksnutzung.
Häufig wirkt sich das wertmindernd auf den Verkehrswert der Immobilie aus.
Praxis
Die Anwendung der Dienstbarkeit findet vor allem bei
Dafür, dass der Eigentümer:in des dienenden Grundstücks die Nutzung durch eine andere Person dulden muss, kann er/sie von diesem eine Nutzungsentschädigung verlangen (z. B. die Beteiligung an den Unterhaltungskosten der betreffenden Zufahrt).
Die Absicherung der Dienstbarkeit durch Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks ist zu empfehlen.
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Unter Eigentümergemeinschaft versteht man die Gesamtheit aller Eigentümer innerhalb einer Wohneigentumsanlage.
Eine Eigentümergemeinschaft kommt beispielsweise in folgenden Fällen vor:
❗ ️Wichtig: Alle Eigentümer entscheiden gemeinsam über die Immobilie!
Eine Flurkarte kommt immer dann ins Spiel, wenn es um den Erwerb oder die Veräußerung von Häusern oder Wohnungen geht.
Genauer gesagt handelt es sich dabei um den amtlichen Lageplan, aus dem u.a. die Grundstücksgrenzen ersichtlich sind.
Angaben in der Flurkarte:
Beantragung einer Flurkarte:
Kosten der Flurkarte:
Erwirbt man im Inland ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil, wird die Grunderwerbsteuer erhoben, die im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt ist.
Der Käufer schuldet (meist) dem Finanzamt die Grunderwerbsteuer und wird erst dann als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen, wenn er sie bezahlt und vom Finanzamt die Bestätigung der Zahlung in Form einer Unbedenklichkeitsbescheinigung erhalten hat.
❓ Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?
Die Höhe der zu zahlenden Steuer ist abhängig vom Kaufpreis des Grundstücks und dem im jeweiligen Bundesland geltenden Steuersatz und beträgt in Mecklenburg-Vorpommern zur Zeit 6%.
❓ Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuerpflicht?
Ja, in folgenden Fällen:
Als Hausrecht wird das Recht eines jeden Eigentümers oder Besitzers (Mieters) einer Wohnung oder eines Hauses bezeichnet, in seiner Wohnung oder seinem Haus seinen Willen auszuüben. Wird eine Wohnung oder ein Haus vermietet, geht das Recht vom Eigentümer auf den Mieter über.
Das heißt, sie/er darf:
Die Immobilienrente (oder auch Leibrente) ist eine Form der Rentenzahlung, die sich aus dem Verkauf, dem Teilverkauf oder der Beleihung der eigenen Immobilie ergibt.
Die Rentenzahlung kann einmalig, fortlaufend oder in einer Mischung aus beiden, mit festgelegter oder natürlicher Zeitbegrenzung erfolgen und mit verschiedenen Rechten oder Pflichten für den Verkäufer/Rentennehmer verbunden sein.
Dementsprechend gibt es die folgenden Modelle:
Die Möglichkeiten der Immobilienverrentung sind nicht nur vielfältig, sie hängen auch von verschiedenen individuellen Faktoren ab.
Sie haben eine Mieterhöhung erhalten, sind sich aber sicher, dass die letzte Anpassung erst ein paar Monate zurückliegt? Dann ist für Sie bestimmt interessant, was sich hinter dem Begriff “Jahressperrfrist” verbirgt.
📆 Hat ein Vermieter die Absicht, die Miete nach oben anzupassen, darf er diese Mieterhöhung frühestens ein Kalenderjahr nach der letzten Mieterhöhung dem Mieter gegenüber geltend machen. Dieses Jahr wird als Jahressperrfrist bezeichnet.
Sind Sie gerade im Begriff eine Immobilie zu kaufen oder zu verkaufen, dann kommen Sie um einen schriftlichen Kaufvertrag nicht drum herum. Bei einem solchen Kaufvertrag, schließen Käufer und Verkäufer eine Vereinbarung auf Gegenseitigkeit ab. Der Verkäufer verpflichtet sich darin, dem Käufer die Immobilie zu übereignen und zu übergeben. Im Gegenzug verpflichtet sich der Käufer, den vereinbarten Kaufpreis dafür zu zahlen. Im Kaufvertrag festgehalten werden z. B. die Angaben zu den Vertragspartnern, die Beschreibung des Kaufvertragsgegenstandes, der Kaufpreis, Zahlungstermin und -modalitäten und der Zeitpunkt des Eigentumsüberganges. Der Kaufvertrag muss bei einem Immobilienverkauf auch immer notariell beurkundet werden.
Der Kaufpreis für eine Immobilie wird in der Regel über eine Bank finanziert. Als Sicherheit für die Bank wird im Grundbuch die sogenannte Grundschuld eingetragen. Hat der Darlehensnehmer nun seinen Kredit bei der Bank vollständig zurückgezahlt, kann er verlangen, dass seine Grundschuld aus dem Grundbuch getilgt wird. Hierzu benötigt er die Löschungsbewilligung der kreditgebenden Bank. Die Löschungsbewilligung tritt mit der Streichung der Grundschuld im Grundbuch in Kraft.
Spieglein, Spieglein, Mietspiegel – welche Miete ist hier richtig und üblich?
👱🏼 Zweck für Mieter
Dank des Mietspiegels erhalten Sie eine Übersicht über die in einer Stadt üblichen Miete.
🧔🏻 Zweck für Vermieter
Anhand des Mietspiegels haben Sie einen Überblick über die Höhe der Miete, die Sie für Ihre Wohnung verlangen können.
Der Mietspiegel stellt also - in einer nach Stadteilteilen aufgegliederten Übersicht - die Mieten einer Stadt oder Gemeinde dar. Ermittelt wird dieser, indem sich der Haus- und Grundbesitzerverein mit den Mietervereinen auf diesen Spiegel „einigt“.
Anfordern können Sie diesem zum Beispiel über den Haus- und Grundbesitzerverein oder beim Mieterverein.
Warm oder kalt? Das ist häufig die erste Frage an den Vermieter oder uns Makler, wenn es um das Thema Mietkosten geht. Die Kaltmiete, auch Nettomiete genannt, bezieht sich auf die Größe der Wohnung, die Zimmeranzahl, Ausstattung und Lage der Wohnung.
Die Warmmiete oder auch Bruttomiete, ergibt sich aus der Kaltmiete und den anfallenden Nebenkosten.
Dies zählt zu den Nebenkosten:
Die Nebenkosten werden nicht jeden Monat neu berechnet, sondern ergeben sich aus den Durchschnittswerten der vergangenen Jahre. Daher werden diese als Pauschale abgezogen. Da manche Kosten jedoch abhängig vom jeweiligen Verbrauch variieren, kann es sein, dass Sie nach der jährlichen Abrechnung entweder Geld nachzahlen müssen oder einen gewissen Betrag zurückerhalten.
Offenbarungspflicht – im Gesetz auch Aufklärungspflicht genannt – bedeutet, dass der Verkäufer einer Immobilie den Käufer über alle wichtigen Umstände und Gegebenheiten rund um die Immobilie aufklären muss. Solche Umstände bzw. Gegebenheiten können zum Beispiel versteckte Mängel, ein bestehender Denkmalschutz, eine sich jahreszeitlich verändernde Hausumgebung – z. B. der Bach, der im Frühjahr immer über die Ufer tritt – oder der streitende Nachbar als Grund für den Verkauf sein. Eine Offenbarungspflicht besteht immer, auch wenn der Käufer nicht explizit nachfragt.
Pachtvertrag, Mietvertrag – Mieter, Pächter… Wo liegen hier eigentlich die Unterschiede?
Wir haben für Sie das Wichtigste in Kürze zusammengefasst:
Dafür, dass der Eigentümer:in des dienenden Grundstücks die Nutzung durch eine andere Person dulden muss, kann er/sie von diesem eine Nutzungsentschädigung verlangen (z. B. die Beteiligung an den Unterhaltungskosten der betreffenden Zufahrt).
Die Absicherung der Dienstbarkeit durch Eintragung im Grundbuch des dienenden Grundstücks ist zu empfehlen.
Sie haben sich entschieden, Ihre Wohnung oder Ihr Haus zu verkaufen und stehen nun vor der entscheidenden Frage: Soll ich meine Immobilie mithilfe eines Maklers verkaufen?
Der Vorteil für Sie liegt klar auf der Hand. Sie müssen sich um nichts kümmern, denn das übernimmt der Makler in Gänze für Sie: von der ersten Beratung, über die Erstellung eines aussagekräftigen Exposés, die Bewerbung des Objektes, die Beantwortung von Anfragen, die Durchführung von Besichtigungen, die Führung von Verkaufsverhandlungen, die Vorbereitung eines notariellen Kaufvertrages bis hin zur Teilnahme am Notartermin.
Als Verkäufer sind Sie im Gegenzug verpflichtet, eine Maklerprovision zu zahlen. Dieses Szenario wird als ▶️ „Qualifizierter Alleinauftrag“ ◀️ bezeichnet, denn nur ein Makler kümmert sich allumfänglich um den Immobilienverkauf.
Wollen Sie selbst noch tätig werden oder sind Sie der Ansicht, dass ein Makler für die Abwicklung der Verkaufsmodalitäten zu wenig ist, haben Sie noch zwei weitere Möglichkeiten. Zum einen den „Einfachen Maklerauftrag“ – in diesem Fall dürfen Sie mehrere Makler beauftragen und auch selbst noch tätig werden. Sind Sie selbst erfolgreich, entfällt die Zahlung der Maklerprovision.
Zum anderen gibt es den „Makleralleinauftrag“. Hier können Sie selbst noch tätig werden, beauftragen aber gleichzeitig nur einen Makler mit dem Immobilienverkauf. Auch hier entfällt im persönlichen Erfolgsfall die Maklerprovision.
Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter sind gesetzlich festgelegt. So verpflichtet sich der Mieter die vereinbarte Miete an den Vermieter zu bezahlen. Der wiederum muss dafür sorgen, dass Schäden und Mängel großer und kleiner Natur behoben werden. Die Kosten für Reparaturen und Instandhaltung hat in der Regel der Vermieter zu tragen.
Es gibt jedoch zwei Ausnahmen: Schönheitsreparaturen und sogenannte Kleinreparaturen. Diese kann der Vermieter mittels einer Reparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
▶️ Bei Wohnimmobilien
Vereinbart werden können Kleinreparaturen bis zu einer Höhe von ca. 80€ für die Einzelreparatur.
Höhere Summen, wie z. B. 200€ je Reparaturfall, können zur Unwirksamkeit dieser Klausel führen.
Ferner muss eine Höchstgrenze pro Jahr angegeben werden. Diese sollte bei maximal 7% der Jahresnettomiete festgelegt werden.
▶️ Bei gewerblichen Immobilien
Hier besteht Vertragsfreiheit.
Sind Sie Eigentümer einer Immobilie und somit Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)? Dann sollten Sie auf jeden Fall das Sondernutzungsrecht kennen. Denn durch dieses können Ihnen als Eigentümer besondere Rechte an der Gemeinschaftsfläche eingeräumt werden. Sprich, Sie können bestimmte Flächen allein und unter Ausschluss der anderen Wohnungs- und Teileigentümer nutzen.
Prinzipiell können alle Flächen, die als Gemeinschaftseigentum von einer Wohnungseigentümerschaft genutzt werden, einem Wohnungseigentümer als Sondernutzungsfläche zugesprochen werden. Doch in der Regel kommen folgende Gemeinschaftsflächen in Frage:
💡 Unser Tipp:
Sondernutzungsrechte zu einer Eigentumswohnung machen diese bei einem Verkauf attraktiv und steigern ihren Wert. Greifen Sie deshalb zu, falls solche Nutzungsrechte angeboten werden.
Den Traum vom eigenen Haus oder der eigenen Wohnung haben heute viele Menschen. In den meisten Fällen muss zur Finanzierung des Immobilienkaufs oder des Hausbaus ein Kredit aufgenommen werden, da nicht ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Die Rückzahlung des Kredites oder Darlehens bezeichnet man als Tilgung. Dabei entscheidet der Kreditnehmer, mit welcher Tilgung er die Rückzahlung der Finanzierung leisten kann oder möchte. Die monatliche Kreditrate setzt sich aus zwei Teilen zusammen: der eigentlichen Tilgung und den ersparten Zinsen
Der Begriff ▶️ Umschuldung ◀️ bedeutet, dass man einen neuen Kredit zur Tilgung bestehender Forderungen aufnimmt.
Doch warum sollte man überhaupt eine Umschuldung vornehmen ❓
Grund für eine Umschuldung ist meist die Absicht, mehrere bestehende Kredite in einem neuen Darlehen zusammenzufassen. Dadurch lässt sich die Gesamtmonatsrate und somit auch finanzielle Belastung des Kreditnehmers senken.
Darüber hinaus können Umschuldungen auch zu geringeren Zinsen führen. Gerade bei Krediten mit längerer Laufzeit kann es vorkommen, dass sich das allgemeine Zinsniveau an den Kapitalmärkten mit der Zeit stark verändert. Wenn der Kreditnehmer sein Darlehen umschuldet, erhält er den Zinssatz, die zum Zeitpunkt der Umschuldung üblich sind.
Kurz zusammengefasst:
Wer eine Immobilie kauft, der möchte sich meist den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen und denkt dabei natürlich nicht gleich wieder ans Verkaufen. Gibt es jedoch einen ernsthaften Interessenten, hat man die Möglichkeit, diesem für den Fall des Verkaufs der Immobilie – auch wenn dieser noch in zeitlich weiterer Ferne ist – ein sogenanntes Vorkaufsrecht einzuräumen. Das bedeutet, diese Person hat das vorrangige Recht, die Immobilie vor allen anderen zu erwerben. Ein Vorkaufsrecht kann vertraglich festgelegt (schuldrechtliches Vorkaufsrecht) oder im Grundbuch eingetragen (dingliches Vorkaufsrecht) werden. Das gesetzliche Vorkaufsrecht gilt z. B. für Mieter, deren Mietwohnung in Wohneigentum umgewandelt werden soll.
Mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung werden Sie ganz automatisch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) des gesamten Wohnkomplexes. Hierbei ist es unerheblich, ob Sie die erworbene Eigentumswohnung selbst nutzen oder vermieten. Als Mitglied der WEG ergeben sich für Sie als Wohnungseigentümer Rechte und Pflichten, die durch das Wohneigentumsgesetz geregelt werden.
💡 Tipp:
Informieren Sie sich schon vor dem Kauf einer Immobilie darüber, ob es sich um eine Streitgemeinschaft handelt und wie die Atmosphäre der Eigentümerversammlungen ist, um eine gute Wahl zu treffen. Dabei helfen die Protokolle früherer Eigentümerversammlungen.
Sie sind verheiratet und haben keinen Ehevertrag? Dann leben Sie automatisch in einer Zugewinngemeinschaft. Diese macht sich zunächst einmal nicht bemerkbar. Doch sollte das Glück nicht von Dauer sein und es zu einer Trennung kommen, regelt die Zugewinngemeinschaft Ihre Eigentümer.
Was das genau bedeutet?
Alles, was Ihnen als Eheleuten vor der Eheschließung jeweils gehört hat, bleibt auch danach jeweils Eigentum des einzelnen Ehepartners. Jeder verwaltet sein Vermögen weiterhin selbst. Alles, was während der Ehe angeschafft oder erwirtschaftet wurde, fällt in die Zugewinngemeinschaft.
Beispiel Immobilie:
War schon vor der Trauung ein Ehepartner Eigentümer einer Immobilie, bleibt er auch während der Ehe und nach der Trennung Alleineigentümer.
Nur, wenn die Ehegatten durch Vertrag gemeinsam Vermögen erwerben, weil sie zum Beispiel zusammen ein Haus kaufen, werden auch beide Eigentümer. Sie sind dann auch gemeinsam für Schulden verantwortlich, wenn beide den Darlehensvertrag unterschrieben haben.
